一、出台背景
2024年3月12日，四川省自然资源厅印发《四川省农村集体经营性建设用地入市交易办法》。该“办法”出台的主要背景：农村集体经营性建设用地入市交易上位法规完备，入市实践急需。
2020年实施的新修订《中华人民共和国土地管理法》为农村集体经营性建设用地入市提供了法律依据，增加了土地市场上的集体建设用地供给，农村集体土地不用再经过国家征地环节可直接进入市场。
在法律层面确立了农村集体经营性建设用地入市的基本制度后，2022年11月，新一轮深化农村集体经营性建设用地入市试点工作启动，四川省19个县（市、区）被纳入试点范围。
经过一年的探索试验，成都市郫都区等13个试点县（市、区）成功形成入市交易案例，合计入市出让农村集体经营性建设用地63宗725亩，成交金额达4.8亿元；
13个试点县（市、区）财政收取增值收益调节金8141万元，村集体经济组织留存发展基金4704万元，分配到农民群众个人9704万元，为一批乡村旅游、农产品加工仓储及康养中心等项目落地提供土地要素保障，有力助推乡村振兴。
农村集体经营性建设用地初步实现与国有土地同等入市、同权同价，新《土地管理法》打通了历年来集体建设用地无法进入市场流转的法律障碍。如何保障入市交易中的各方利益，如何制定集体土地交易管理办法迫在眉睫。
二、主要内容
“办法”共8章31条内容，包括总则、交易主体、入市准备、入市交易、合同、登记及监管、收益分配、法律责任及附则，核心内容是细化交易流程，兼顾三方利益，为全省农村集体经营性建设用地入市交易提供详细科学的全流程指导。
“办法”重点就入市准备、入市交易、交易后续（合同、登记及监管）、收益分配等4个环节的12个关键点进行了规范。
第一个环节：入市准备。该环节包括入市条件、前期工作、入市方案编制、入市方案核对等4部分内容。
1.入市条件——着重体现对集体建设用地规范有序进入市场
根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等规定，农村集体经营性建设用地入市有两个前置条件：
一是必须符合规划要求。规划包括土地利用总体规划和城乡规划，如果不纳入国土空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，是无法安排使用的。（依据：2020年12月15日自然资源部办公厅印发《关于进一步做好村庄规划工作的意见》）。
二是必须完成集体土地权属登记。（依据：2022年1月26日自然资源部印发《关于加快完成集体经营性建设用地所有权确权登记成果更新交汇的通知》明确“集体经营性建设用地入市前，应依法完成集体土地所有权确认登记。集体土地所有权未登记或者存在权属争议的，集体经营性建设用地不得入市交易”）。
此次出台的“办法”在此两个前置条件基础上，更加细化明确，针对地上建（构）筑物、其他附着物产权和补偿已处理完毕或依法依规经相关部门同意保留且经入市主体书面同意的可随土地一同入市；以及需要具备必要的通路、通水、通电、土地平整等动工开发所必需的其他基本条件。
2.前期工作——着重体现对土地利用的监管
《交易办法》明确农村集体经营性建设用地入市交易前，应完成入市动议、取得规划条件、价格评估等3项前期工作。
在入市动议中，明确农村集体经营性建设用地入市应当履行民主决策程序，对拟入市宗地进行表决同意入市。（依据：《中华人民共和国土地管理法》第63条、《四川省农村集体经济组织条例》）
在取得规划条件中，明确入市主体在提出入市申请后，市、县自然资源主管部门应当提出拟入市宗地规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。（依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条）
在价格评估中，明确集体经营性建设用地价格参照基准地价等政府公示价格，参考土地估价专业评估机构的评估结果。经民主决策后综合确定拟入市宗地底价、起始价和竞买保证金。（依据：参照国有建设用地出让）
3.入市方案编制——着重体现民主决策、尊重农民主体地位
明确入市方案具体内容，及农村集体经营性建设用地入市应当依法在本集体经济组织内部履行民主决策程序，入市方案经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后形成会议记录和入市决议。（依据：《中华人民共和国土地管理法》《四川省农村集体经济组织条例》）
4.入市方案核对——着重体现行政管理指导
入市方案编制完成并经过民主决策同意后，由乡镇人民政府汇总各项材料后报县级人民政府核对，由县级人民政府出具符合入市条件的意见书。（依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第40条）
由于与国有建设用地权属不同，以及中央试点文件中提出“尊重农民对入市、征收的选择权与合理诉求，维护农村集体经济组织的入市主体地位”，集体经营性建设用地入市地方政府不宜设置过多行政审批权限，所以该条款制定表述由县级人民政府核对而非审批。
第二个环节：入市交易。这也是农村集体经营性建设用地入市的核心环节，可以看出是立足于构建城乡统一建设用地市场、优化营商环境和便利交易的原则而制定。
《交易办法》总体参照国有建设用地使用权交易程序，明确和细化了交易方式、交易申请、交易公告、竞买申请、交易实施等有关事项，进一步厘清交易流程，帮助各方实施交易。
在完成入市准备环节工作后，由入市主体持入市交易申请书、入市决议、土地所有权证明、入市方案、县级人民政府出具的符合入市条件的意见书等材料，向交易平台提出入市交易申请。
交易平台在受理交易申请后，发布入市交易公告；竞买申请人在公告规定期限内按规定提出竞买申请并缴纳竞买保证金；交易平台按照公告规定时间组织实施交易，并将结果进行公示。
第三个环节：交易后续。该环节包括合同、登记及监管，收益分配等内容。
入市宗地成交并经公示期满后，土地所有权人、使用权人参照自然资源部、国家市场监管总局印发的出让合同和监管协议示范文本签订书面合同，并将合同报县级自然资源主管部门备案。
值得一提的是，《交易办法》中提出闲置土地监管，市、县级自然资源主管部门要做好闲置土地监管，督促入市主体和受让人（承租人）按照合同履行相关责任，防止土地闲置。
第四个环节：收益分配。该环节主要是土地增值收益调节金、集体和农民个人收益的分配。
“办法”中明确向入市主体及转让方按照土地增值收益的20%-50%征收增值收益调节金，由试点县区制定具体细则。
集体经营性建设用地入市成交的价款，在扣除土地成本费用和土地增值收益调节金后，其余归集体全体成员所有，并纳入农村集体资产统一管理。
《交易办法》明确了集体和农民个人收益的分配原则——“入市收益的内部分配和使用，应兼顾集体和成员利益，留足集体后，在农民个人之间公平分配，不得全额在当年分配。”
其中，特别强调不得全额在当年分配，我司项目组在省厅征求意见过程中建议过删除本句，出发点是尊重农民意愿，且考虑到部分农村无集体经济，可出让土地又极其有限，则可以全额分配。