混合用地，指的是国土空间规划确定的单一宗地上，具有两类或两类以上使用用途（不包括商品住宅）的复合性用地模式，主要表现形式为土地用途混合利用和建筑功能复合使用。
相比传统的“单一用地”管理模式，“混合用地”可合理引导街区功能混合、地块性质兼容和建筑用途转换，满足不同发展阶段产业和生活需求，推动产业自主更新升级，提升城市活力和空间资源节约集约利用。
党的二十届三中全会提出，“深化土地制度改革”“推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”。这为我们盘活存量建设用地、为新质生产力发展创造空间、优化国土空间布局指明了方向。
厦门先行先试，大胆探索增加产业用地混合供给，深化土地要素市场化配置改革，实行土地用途清单制管理，在一定程度上实现土地用途灵活转换、无需报批，大幅节省审批决策时限，通过土地利用方式的转变推动地方经济社会高质量发展。
规划融合、用途混合、空间复合。据了解， 由厦门创造性地提出并实践的这一“混合产业用地供应模式”，目前做法为全国首创。
厦门土地用途混合利用的代表项目韬瑞广场—拾尚里
规划融合
用地改革创新 推动片区建设
车辆往来穿梭，桩机抓紧施工，临近冬天，厦门岛外翔安南部片区工地依旧一派火热的建设图景，工人们抢抓序时进度，全力推进项目建设。
记者了解到，作为翔南片区首个开工地块，颇具里程碑式意义，率先在全省范围内尝试新型混合产业用地成片综合开发模式，其中的A1组团/新兴科创产业园项目总用地面积约27.9公顷，规划总建筑面积约63.1万平方米，土地用途包括软件研发、保障性租赁住房、商业、社区运动场、公交首末站等，建设面向临空航空、绿色能源新材料、生命健康、新一代信息技术等产业类型。园区将第4代通用厂房、软件研发、中试车间等混合布局，同时支持软件研发、工业制造等多领域产业用地与商业租赁、公寓及供电设施等配套用地同宗混合出让。
近年来，厦门从规划融合、用途混合、空间复合三个层面着手，不断探索建立混合产业用地土地用途灵活转换机制。
厦门市自然资源和规划局自然资源所有者权益与开发利用处处长黄淑芳说：“在规划融合层面，我们创新原有的单一用途规划管控方式，在片区内预留一定比例的地块允许兼容多个功能、不设定主导功能。支持单一地块在主导功能不变的前提下，配备一定比例的容积率指标兼容其他功能。”
通过规划融合编制，在片区主导功能不变、公益性设施内容不减少、公共环境标准不降低、对外部不产生不良影响的前提下，结合招商情况和企业需求，在具体地块供地时灵活调整单个地块的用途和规划指标，促进多种业态合理布局，实现二三产业融合发展，释放市场活力。
“岛内土地资源异常珍贵，通过规划引领、规划融合，最终实现片区土地在横向和纵向上功能兼容、空间联动，达到最集约化高效利用土地的目的。”黄淑芳表示。
用途混合
大大简化用途 灵活审批管理
“最快在年底，我们的三大品牌酒店亚朵S、全季和桔子就将投用；加上1600套地铁/BRT双轨上盖顶流装修轻奢公寓，目前已完成首批蓄客；叠式花园露台式街区将有100多个商家入驻，多个品牌进场装修。多元业态配套的加持，让整个项目前景非常看好。”韬瑞广场—拾尚里的企划负责人孙智超介绍说。
项目负责人叶江集先生表示：“从BRT双十中学站下来，紧邻地铁3号线湖里创新园站2号口，不久会有一条空中连廊直连BRT站，乘客从站点下来，就可以无缝对接进入我们的花园露台式商业街区，休闲、购物、住酒店或回到自己的温馨公寓，我们致力于和坂尚社区一起打造社区发展中心标杆项目。”
作为目前厦门市土地用途混合利用的典型代表，坂尚集体预留发展用地项目汇集了交通、零售商业、酒店、租赁性公寓、公交场站、派出所、配套停车库等多种功能，是在传统的单一用途、多用途“综合体”供地模式基础上的一次优化升级。
最关键的是，率先全国探索的这种新建项目混合用地供给和用途清单制的管理新模式，简化了用途转换的审批管理，赋予了项目极大的灵活性。
轨道1号线火炬园站配套项目嘉禾新天地
“我办公地点就在轨道1号线火炬园附近，因为眼睛不太好，经常要到医院检查。现在好了，在项目引入科宏眼科总院后，上班期间我请个假，就可以到医院检查，很方便。”市民方先生表示。
一般建设项目涉及改变土地用途的，需按法定程序报经市政府批准，而作为厦门首宗混合产业用地试点项目，轨道1号线火炬园站配套项目很具代表性。
2022年12月，该项目签订土地出让合同，总建筑面积4.6万平方米，其中1.4万平方米作为“办公+医疗”混合产业用地出让，可自主灵活转换。
具体做法是，项目部分建筑空间先引入科宏眼科总院作为医疗功能使用，后续用地企业可根据产业发展或招商需求，将这幢建筑在办公和医疗功能之间自主灵活转换，无需办理土地用途变更审批，仅需向资源规划部门备案。新模式既提升了公共服务设施水平，又兼顾了产业与城市生活服务的协同发展，更好地服务相关企业，响应市场变化，有助于快速实现产业调整、转型升级，释放市场活力。
黄淑芳说：“在市场环境发生变化的情况下，只要符合土地出让合同约定项目清单的用途，项目可实现多种用途混合利用，灵活转换，无需再按一般项目改变用途的程序报经政府批准，也无需重新结算地价，仅需向资源规划部门备案。”
“而对于存量项目，也完善了土地用途变更政策体系，打通了存量低效用地用途转换路径，可以说是一次创造性的革新。”
空间复合
提升公共服务 兼顾协同发展
五缘湾湿地公园TOD项目，以“TOD交通一体化”为设计核心，通过地上、地下一体化的规划设计和土地供应，统筹交通组织、商业功能、停车场、居住功能等因素，在保障公共开放绿地属性的前提下，通过下沉广场、二层空中连廊等方式串联空间，实现地上地下空间综合开发。
截至目前，厦门已建在建的地铁上盖综合开发项目都充分考量地上地下空间一体设计、整体开发，统筹功能业态、交通组织、停车换乘、景观环境等因素，以地铁上盖综合开发项目为重点，探索融入以城市轨道交通为核心的土地混合功能开发TOD模式，激活轨道交通周边空间，促进交通一体化、客流、地铁和规划的融合，实现轨道交通引领城市发展新格局，推动轨道交通的融合发展。
记者了解到，目前为止，全市已供应各类混合产业用地19宗，土地面积约39公顷，建筑面积约124万平方米；办理存量土地用途转换32宗，建筑面积约62万平方米。
大幅节省审批决策时间，进一步提高国土空间配置精准性，全面释放土地要素综合利用效能，为加快产业焕新、城市更新、城乡高质量发展注入新动能。厦门探索的混合产业用地供给改革，以及积累的土地用途灵活转换路径模式，已初步具备复制、推广价值。